État des lieux: a vistoria que te pode custar milhares de francos à saída
Na entrada parece uma formalidade chata. Na saída, é o documento que decide se recebes a caução de volta ou se pagas pintura, pavimento e eletrodomésticos.
Toda a gente que já saiu de uma casa na Suíça tem uma história: a conta de 1 800 CHF por pintura, os 400 CHF por um tampo riscado, os 150 CHF por uma limpeza que não passou. Quase todas essas histórias começam no mesmo sítio: uma vistoria de entrada feita à pressa.
A vistoria de entrada
É feita no dia da entrega das chaves, com o representante do senhorio. Percorrem a casa e preenchem um formulário por divisão.
Regras de ouro:
- Nunca assines sem percorrer tudo. Abre armários, liga torneiras, acende luzes, testa persianas e máquinas.
- Anota tudo, por pequeno que pareça. Riscos no soalho, manchas, vidro estalado, buracos de pregos, borrachas do frigorífico.
- Fotografa com data. Todas as divisões, de vários ângulos, e pormenores dos defeitos. Guarda na nuvem.
- Pede cópia assinada no mesmo dia.
- Se descobrires defeitos depois, comunica por escrito, com fotografias, dentro do prazo do contrato.
Desgaste normal versus dano
Esta é a distinção que decide dinheiro. O desgaste normal é do senhorio; o dano é teu.
| Situação | Quem paga |
|---|---|
| Marcas de móveis no pavimento após anos de uso | Senhorio |
| Buraco grande na parede | Inquilino |
| Pintura envelhecida ao fim de 8 anos | Senhorio |
| Parede pintada de cor forte sem autorização | Inquilino |
| Torneira com calcário | Senhorio |
| Lava-loiça rachado | Inquilino |
| Persiana gasta pelo tempo | Senhorio |
Vida útil: a tabela que te defende
Na Suíça usa-se o conceito de vida útil (durée de vie / Lebensdauer) de cada elemento. Se um elemento tem vida útil de dez anos e já lá está há oito, só pagas a fração restante, mesmo que o tenhas danificado.
Valores de referência frequentemente usados:
- Pintura de paredes: 8 a 10 anos
- Alcatifa: 8 a 10 anos
- Pavimento laminado: 10 a 15 anos
- Fogão e forno: 15 anos
- Frigorífico: 15 anos
- Máquina de lavar loiça: 12 a 15 anos
- Cortinados: 10 anos
- Sanitários: 25 a 35 anos
Exemplo: danificas um tampo de cozinha com 12 anos e vida útil de 15. Só podes ser responsabilizado por cerca de um quinto do valor de substituição.
A vistoria de saída
Marca-se para o dia da entrega. Antes disso:
- Limpa a fundo, incluindo forno, exaustor, janelas, persianas e juntas. Há quem contrate limpeza profissional com garantia de aceitação, que custa entre 400 e 900 CHF num T2 mas evita discussões.
- Repara pequenos danos: tapar buracos, substituir lâmpadas, repor peças em falta.
- Leva o auto de entrada e as fotografias.
- Devolve todas as chaves, incluindo as duplicadas.
Na vistoria, se discordares de algo, escreve a tua objeção no próprio auto antes de assinar. Assinar sem reservas dificulta contestar depois.
Se receberes uma conta que achas injusta
- Pede discriminação detalhada dos valores e orçamentos.
- Compara com a vida útil de cada elemento.
- Escreve ao senhorio com a tua posição, por carta registada.
- Se não houver acordo, recorre à comissão de conciliação em matéria de arrendamento do teu cantão. É um processo simples, de custo baixo ou nulo, e muito usado.
- Associações de inquilinos (ASLOCA na parte francófona, Mieterverband na germanófona) dão apoio por uma quota anual modesta e valem a pena se o valor em disputa for alto.
Erros que custam caro
Assinar o auto de entrada sem ler. É a origem de 90% dos problemas.
Não fotografar. Sem imagens, discutir é inútil.
Pintar sem autorização. Cores fortes obrigam a repor o original.
Fazer furos sem cuidado. Furar azulejos de cozinha ou casa de banho é caro de reparar.
Entregar sem limpeza profunda. A limpeza é o motivo mais comum de retenção parcial da caução.
Perder o prazo de rescisão. Os contratos têm datas fixas de saída e pré-aviso de três meses, regra geral. Sair fora disso implica pagar rendas até encontrarem substituto ou apresentar inquilino de substituição aceitável.
Perguntas frequentes
O que é o état des lieux?
É o auto de vistoria do apartamento, feito na entrada e na saída, onde se regista o estado de cada divisão e equipamento.
Sou obrigado a pintar quando saio?
Não automaticamente. Pagas pela pintura apenas na proporção da vida útil restante, salvo danos causados por ti.
O que é desgaste normal?
O uso corrente: pequenas marcas na parede, desgaste de pavimento, torneiras com calcário. Isso não se paga.
Quanto tempo tenho para reclamar defeitos na entrada?
Deves anotá-los no próprio auto. Se descobrires depois, comunica por escrito nos primeiros dias, normalmente até 10 a 30 dias conforme o contrato.
Posso contestar a conta de saída?
Podes. Escreve ao senhorio com a tua posição e, se não houver acordo, recorre à comissão de conciliação em matéria de arrendamento, que é gratuita ou de custo baixo.